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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

7月

09

2015

すべてのエリアで賃料が値上がり 二次空室の募集で市況活性化の予測。

2015年5月度、東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は5.48%(前月比▲0.17%)と、上昇した前月から改善。昨年8月以降続いている6%以下の空室率をキープしている。

 

当月は、千代田区がほぼ横ばいで推移した以外、4区で空室率が改善。大型ビルで成約のあった渋谷区では2.93%(同▲1.07%)と大幅に改善し、新規募集がほとんどない状況もあって2007年11月以来となるリーマンショック以前の低水準に入った。また、新築ビルへの統合移転など大型成約があった港区で7.56%(同▲0.18%)と改善が進み、物件の動きが少なかった中央区でも5.86%(同▲0.11%)、二次空室募集のあった新宿区でも館内増床もあって4.54%(同▲0.10%)とそれぞれ改善した。

 

千代田区では4.34%(同+0.03%)と前月からほぼ横ばいで推移しており、来年竣工予定の新築ビルへの移転が決まったテナントの二次空室の募集が始まった影響でわずかに上昇している。

 

一方、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は17,947円(同+180円)と9ヵ月連続で値上がりした。新規募集物件での価格上昇が目立っていることが、全体的な値上がり傾向の背景にある。

 

東京主要5区では空室率の改善にともない、賃料の値上がりが続いている。拡張移転や館内増床の動きによって空室は減少しているものの、二次空室も出始めていることから、移転の動きが今後も活性化していくことが予想されている。

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  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では大丸有エリアでの成約が目立ち、なかでも高価格帯物件のマーケットが活性化した。一方で、大手町の新築ビル移転にともなう二次空室の募集が始まった影響で空室率としては前月から横ばいで推移した。相変わらず新築ビルのニーズが高いことから、さらなる二次空室が発生する可能性も高い。ただ、今年に入って以降、空室率が4%台を保っており、エリアによっては品薄感があることから賃料の上昇が進むと予測されている。

東京・新宿区

西新宿を中心に成約が進んでいる。空室率も2ヵ月連続で改善しており、推定成約賃料も値上がり。稼働率が上昇したビルを中心に賃料の上昇が続いており、まとまった面積を確保することが困難になっている。

大阪市・中央区

大阪市中央区では、大型の成約があった一方で、解約が目立った影響で空室率は2ヵ月ぶりに10%台に上昇した。供給、成約面積ともに前月より大幅に減少しており、落ち着いた月となった。賃料は中型物件で一部、値上げがあった影響もあって、高水準で推移している。大型物件の動きが少ないため、空室率の改善にはつながっていないが、今後は淀屋橋エリアを中心に市況が活性化する可能性がある。

大阪市・北区、西区、淀川区

エリア全体で供給量が減少した当月は、賃料相場が値上げ傾向にある一方で、北区と淀川区で空室率が上昇。大型解約があった影響が出た。北区では今年2番目に供給量の少ない月となり、今年は新築ビルの供給がないことからも空室率が改善に向かうと予想される。淀川区では大型物件で募集が開始されたことが空室率につながり、賃料値上がりに影響があった。西区は動きが少ないなかで空室率が改善した。

東京・中央区

中央区では、日本橋と茅場町エリアで大型物件の成約があった影響で空室率の改善につながった。水天宮エリアで複数の大型物件の新規募集が始まったが、新築物件、築浅物件を中心に成約が相次いでおり、成約面積が供給面積を上回る結果となった。新築ビルを中心に引き合いが多いことから、今後も成約が増えていくと予想される。現在は新規募集が少なく、館内増床のニーズも高まっていることから、二次空室が発生しづらいことも背景にある。

東京・渋谷区

渋谷区では空室率が3ヵ月連続で改善して2%台に突入。2007年11月以来となる低水準となった。新宿区南口の大規模ビルで成約があり、恵比寿の大規模ビルも満室に近づいていることから、推定成約賃料も値上がりが続く。

神奈川・横浜市

横浜市では、推定成約賃料が10,500円前後で推移する状況が長く続いており、市況が固定化された印象。新規募集が少ないことに加えて、みなとみらいで大規模物件の成約が複数あった影響で、空室率は2ヵ月連続で改善。過去最も低い空室率で推移している。横浜駅周辺やみなとみらいで物件確保が難しくなりつつあり、これまで動きがあまりなかった関内までエリアを広げる動きが出始めるようになっている。

愛知・名古屋市

空室率の低い名古屋駅周辺では、駅前開発ビルへの移転にともなう解約によって当月は上昇したものの、以前として5%以下の水準を維持しており、ニーズは高い。伏見・丸の内エリアでは、1,000坪以上の成約が3ヵ月連続で続き、1年前と比較して2%以上も空室率が改善している。このエリアではオーナーチェンジがあった物件が多く、今後は賃料の見直しや変更が行なわれる可能性もある。名古屋駅前開発の2物件がいずれも空室を残して竣工すると予想され、空室率への影響が予測される。

福岡・福岡市

福岡市は4ヵ月連続で空室率が改善した。赤坂・薬院エリアで100坪超、天神エリアで200坪超の解約があったが、博多駅前エリアと博多駅東エリアで複数の成約があった影響で改善につながった。博多駅前エリアのニーズが依然として高く、前年比で3%以上も空室率が改善していることから、今後も順調に進むと予測される。また、天神エリアの空室率も低い数値で推移していることから、赤坂・薬院エリアへの需要が高まることが予想されている。

東京・港区

港区では、虎ノ門で竣工した新築ビルの募集、浜松町の5,000坪を超える二次空室の募集が開始された一方で、品川の新築ビルで5,000坪の成約や、汐留で1,000坪以上の成約があるなど、活発な動きが見られた。空室率は微減にとどまっているが、推定成約賃料は20,000円台後半の高額物件の募集が多く、大幅に値上がりした。港区では今後も新築ビルの竣工が続くことから、二次空室の発生も予測され、比較的大きな企業にとっての移転候補地に挙げられることだろう。

東京・その他

東京その他4区では、うち3区で空室率が改善した。なかでも豊島区は渋谷区と並んで2%台に突入している。成約が増えている一方で、新規募集がほとんどないことが影響している。台東区も2ヵ月連続で改善。推定成約賃料はその台東区を除いて値上がりした。最も値上がりした品川区では、都心部で大型空室が減少していることからニーズが高まることが期待されており、品川シーサイドや五反田などで大型の成約があった。江東区では東陽町や臨海副都心で複数の成約があったが、事務所集約の解約が追加されたことで空室率が上昇した。

北海道・札幌市

札幌市内では、前月に続いてテナントの動きが落ち着いているが、中心部以外のニーズが高まっており、低賃料の物件の成約が目立つ。供給面積が激減しており、今後もニーズはあっても動けない状態が続くと予想される。

宮城・仙台市

仙台駅前の大型ビルではほぼ空室がなく、高価格帯での成約が複数あったことで賃料相場が高まった。供給と成約の均衡が保たれているが、大型募集と駐車場が少ないことから、今後は限定的な移転にとどまる傾向にある。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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