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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

9月

04

2015

空室率が6 年4ヵ月ぶりの水準まで低下し、 物件の入れ替えで値上がり傾向に拍車

2015年7月度の東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は5.07%(前月比▲0.20%)と3ヵ月連続で低下。6年3ヵ月ぶりの水準となった前月からさらに改善が進んだ。

 

最も空室率が改善したのは新宿区で4.18%(前月比▲0.32%)と、4ヵ月連続で改善した。大型ビルの成約が多く、新規募集が少なかったことで空室率が低下した。

 

次いで中央区が5.64%( 前月比▲0.22%)、千代田区が4.20%(前月比▲0.21%)、港区が6.65%(前月比▲0.17%)、渋谷区が2.83%(前月比▲0.09%)と、東京主要5区では軒並み空室率が低下しており、首都圏エリアの空室率を押し下げた。空室率2%台と品薄状態が続いている渋谷区でも大型ビルで複数の成約があり、5ヵ月連続でさらに改善が進んだ。

 

推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は18,225円(前月比+148円)と、昨年8月以来、11ヵ月連続で値上がり。空室率の改善とともに値上がり傾向が続いている。加えて、高価格帯物件の増加もあって、前年同期比は+1,354円と大幅に上昇した。

 

推定成約賃料は1年近く値上がりし続けているものの、テナント企業の増床ニーズは引き続き堅調であり、一部エリアや価格帯では品薄感も強まっている。

 

首都圏の市況は空室率の改善と推定成約賃料の上昇という大きな流れで緩やかに進んでおり、移転に伴う物件の入れ替えが進むことにより、値上がりの傾向に拍車がかかるものと考えられる。(円)

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  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

当月は2軒の1棟貸しで大型成約があった千代田区では、空室率が低下しており、新築ビルや築浅ビルでは多くの引き合いがある。一方で、空室を多く抱えている物件では値下げに踏み切るビルもあり、エリア全体の賃料相場は横ばいで推移している。「秋葉原UDX」で空きが出た一方、「大手町フィナンシャルシティ・ノースタワー」が満室稼働となるなど、市況が活性化しており、空室率の数値だけを見るとリーマンショック以前と同水準となった。

東京・新宿区

西新宿の高層ビルを中心に空室改善が進んでおり、賃料相場を引き上げた。新規供給は2016年後半の計画が多いことから、既存ビルで複数の引き合いがあるケースが目立つ。今後もさらに空室率の改善が進むと予測される。

大阪市・中央区

「銀泉備後町ビル」や「大阪センタービル」などの大型物件で申し込みがあり、募集ストップになった影響で、空室率が前月から改善した。大型の高価格帯物件で複数の成約が進んでおり、推定成約賃料が微増している。供給、成約面積ともに前月から大きく増加しており、淀屋橋エリアでの大型物件では順調に空室消化が進んでいる。前月と比較して活発な動きがみられる中央区エリアの流れが周辺エリアにも波及していくことが期待されている。

大阪市・北区、西区、淀川区

「梅田阪急オフィスタワー」や「新藤田ビル」などで大型の成約があったことでエリア全体の空室率が低下した。梅田エリアの新築大型物件は値上げ傾向にあり、ブランド化に伴って需要が増えている。大型ビルで複数の成約が目立った一方で、今後は新築供給が1年以上ないことから空室の改善が進み、賃料相場の上昇も予測されている。淀川区エリアでは空室率4%台と品薄感が出始めており、市況が堅調に推移しているエリアと言える。

東京・中央区

2000年以降の築浅物件で複数の成約があり、空室率が低下した。築地駅エリアや三越前駅エリアでも複数の大型の成約があり、中央区は前月の成約面積が少なかった反動もあって、当月は募集面積の2倍の成約があった。再開発の続くこのエリアでは、今秋にも大型物件の竣工を控えているものの、テナント誘致は順調に進んでおり、空室の減少傾向は今後も継続していくと予測される。賃料相場も引き続き上昇傾向にあるため、依然として高いニーズが感じられる。

東京・渋谷区

5ヵ月連続で空室率が低下しており、賃料の値上げが目立ち始めている。極端な品薄状態が続いていることから中型以上のオフィスには引き合いが殺到しており、条件に合う物件探しが困難な状況が続いている。

神奈川・横浜市

横浜市の賃料相場は長らく10,500円前後で推移しており、今後もこの流れは続くと予測される。当月は西区で100坪程度の解約があり、供給面積が増加したことで、空室率が若干上昇している。ただ、横浜駅周辺では今後1年、新築ビルの供給がないため、空室率、賃料ともに横ばいの状態は変わらないとみられる。今後の動向としては、みなとみらいの開発や山下埠頭へのカジノの誘致の動きがオフィス市況に影響を与える可能性も考えられるため、その動向に注目が必要だ。

愛知・名古屋市

当月の名古屋市は全エリアで活発な動きが見られた。名古屋駅周辺エリアでは、空室率が5%を切っており、6ヵ月連続で供給面積が500坪前後と品薄状態が続いている。駅前で進む再開発に伴う二次空室待ちのニーズも高い。動きの少なかった栄・久屋通エリアでも移転ニーズが高まっており、半年ぶりに供給と成約面積がともに1,000坪以上になった。伏見・丸の内エリアでは築年数の古い物件でのキャンペーンや値下げが成約につながったことで空室率が低下している。

福岡・福岡市

福岡市では、大型物件で複数の成約があったことで空室率が4%台目前まで迫った。6ヵ月以上上昇傾向にあった博多駅東エリアでも中型から大型の成約が多数あり、空室率を大きく押し下げた。エリア全体でもリニューアルによる募集再開や大型の解約などがあったが、成約面積がそれを上回る活気のある月となった。推定成約賃料は大型ビルでは高価格を維持できており、今後は来年竣工予定の博多駅前の新築ビル移転に伴う二次空室にも注目が集まる。

東京・港区

新橋から品川にかけて大型の新規募集が複数あったが、それを上回る成約があり、4ヵ月連続で空室率が低下した。一方で推定成約賃料が4ヵ月連続で上昇したのは、低価格の物件で成約が進んだことが要因とみられる。前月は「品川シーズンテラス」で大規模な成約があったが、当月も小幅ながら少しずつ空室率が改善し、賃料相場が上昇している。港区の市況は全体的に活性化しているとみられ、優良物件の成約が進んでいる。今後の注目すべきポイントは賃料見直しの動向となるだろう。

東京・その他

東京その他4区では、豊島区が空室率2%台前半まで低下したほか、品川区、江東区でも改善。台東区も横ばいでの推移と、全体的に改善が進んでいる。豊島区は池袋駅前で大型成約があり、東池袋でも成約があった反面、新規供給がほとんどなかったことが空室率の低下につながった。すでに新築物件でも引き合いが増加しており、今後は賃料の引き上げも予測される。江東区でも400〜500坪の大型成約が空室率を押し下げた。賃料相場は品川区で下落しているものの、その他3区はいずれも値上がり。ゆるやかな市況の回復が感じられた。

北海道・札幌市

「STV時計台通ビル」で大型の解約があった影響で空室率が上昇したが、依然として品薄状態が続いている。2017年まで新築ビルの竣工が計画されていないことから、今後も動きの少ない状況が続くと予測されている。

宮城・仙台市

駅周辺の高稼働物件で賃料が上昇し始めており、入居にあたっても値上げ交渉が行なわれるケースが増えている。新築物件がないことや、大型テナントに動きがないことから、今後も上昇傾向は続くものと考えられる。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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