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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

5月

18

2015

空室率の改善による値上げ傾向が強まる 推定賃料は7ヵ月連続で上昇。

2015年3月度、東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は5.57%(前月比▲0.03%)で、上昇した前月からほぼ横ばいで推移している。 当月は、複数の大型物件で成約があり、新規募集の少なかった中央区が4.94%(同▲0.40%)と主要5区では最も改善したものの、物件の動きが少なかった渋谷区で4.27%(同▲0.15%)、二次空室や新規ビル竣工による床面積の増加があった千代田区で4.25%(同▲0.11%)と、いずれも小幅な改善にとどまった。

これに対して、港区ではエリア外への移転による大型の解約や新築ビル竣工による供給面積の増加によって7.93%(同+0.17%)、新宿でも4.67%(同+0.07%)と空室率が上昇した。 一方、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は17,760円(同+328円)と大幅に値上がりした。エリア別では、港区が17,718円(同+545円)と大きく値上がりし、千代田区が17,965円(同+488円)と続いた。

空室率の改善による値上げ傾向が続いているほか、募集中物件における高額物件の割合が増加しており、さらに新築ビル竣工による新規供給の増加が影響して7ヵ月連続の値上がりにつながったと考えられる。

東京主要5区では、大規模新築ビルの竣工で19ヵ月ぶりに空室率が上昇した前月から、わずかに改善傾向が見られたものの、今度は4月に中央区で大規模新築ビルが竣工する。現時点でもまだ一部に空室が残されていることから空室率への影響が予測され、今後の賃料相場にも影響を与える可能性もある。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では、秋葉原エリアの新築ビル竣工と既存ビルの賃上げにともなって賃料の値上がりが続いている。東京駅周辺では高価格帯物件の成約が多く、平均推定成約賃料も上昇した。当月は新規の募集件数を成約件数が上回ったことから、空室率は5ヵ月連続で改善。未成約の新築ビル竣工以外は主だった新規募集がなく、千代田区では館内増床のニーズが高い一方で新規募集が少ないため、賃料値上げの流れは続くと予測される。

東京・新宿区

当月は、多くの成約があったが、募集再開や解約による新規募集によって、空室率が4ヵ月ぶりに上昇した。西新宿を中心に空室の減った物件では値上げの動きもあるが、全体的な賃料は前月から一転、値下がりした。

大阪市・中央区

昨年10月以来となる低い供給となった。先月1%近く上昇した空室率も、当月はわずかながら改善した。成約や新規募集が少なく、推定成約賃料もほぼ横ばいで推移した。今後、解約を控えている大規模物件があるものの、中央区はエリア内の動きが活発であることから、空室率については今後も大きな変動なく推移していくことが予想される。

大阪市・北区、西区、淀川区

当月は、北区で新築ビルが竣工したことで空室率が上昇したが、「グランフロント大阪」ではすでに7割以上の稼働率まで上がっており、依然として梅田エリアは強い引き合いがある。今後も空室率は順調に回復すると予想されるが、大規模ビルでの解約の可能性もあるため、動向に注視したいところだ。西区は横ばいで推移しているが、堅調な淀川区は品薄感が漂っており、賃料が上昇する気配もある。

東京・中央区

中央区は既存ビルでの新規募集が少なく、成約面積が供給面積を上回る結果となったことで、先月から大幅に空室率が改善した。なかでも日本橋や勝どき橋駅周辺で多くの成約があり、改善につながった。既存ビルでの成約が増加し、全体的に賃料を押し上げる結果となったが、一部の高価格帯物件では苦戦が続いている。ただ、ニーズの高まりによって今後は新規募集物件に関しては、高めの賃料設定になる可能性がある。

東京・渋谷区

渋谷区は募集物件が少なく、成約件数が伸びづらいなか、3ヵ月ぶりに空室率が改善。渋谷駅や恵比寿駅で大きな成約があった。新宿南口の大規模募集が成約見込みのため、空室率改善が進むことが予想される。

神奈川・横浜市

当月は、横浜駅東口でエリア外転出による2,000坪超の新規募集が出たことで、空室率が前月から上昇。3ヵ月ぶりに8%台の水準となった。館内増床や拡張移転などで20坪から200坪程度の移転の動きが目立っており、今後もこの規模の引き合いが増加することが予想される。賃料もこの1年間ほぼ横ばいで推移しており、10,500円前後をキープしている。西区では中型、大型、大規模とそれぞれ値上がりした。

愛知・名古屋市

名古屋駅周辺で郊外からの大規模移転があり、空室率が改善したほか、伏見・丸の内エリアで成約面積、供給面積がともに1,500坪を超える大きな動きがあった。名古屋駅周辺が品薄状態にあることで、ほかのエリアが活性化している印象がある。栄・久屋大通エリアでも、名古屋駅周辺や他エリアからの大規模移転があり、空室率が改善している。名古屋駅周辺エリア最大の再開発が発表され、今後さらなる活性化が予想される。

福岡・福岡市

当月の博多駅前エリアでは、賃料が見直され、多数の物件で値上げがあった。推定成約賃料も上昇しているが、新築ビルを含む100坪程度の内定が多くあり、空室率は改善している。一方で赤坂・薬院エリアでは大型の解約もあって空室率が上昇した。エリア自体の需要は高まっていることから解約後の空室に注目が集まることが予想される。福岡市全体でも空室率の改善が進んでおり、5%台に突入している。

東京・港区

当月の港区は大きな動きが見られ、神谷町で1,000坪、浜松町で2,000坪の成約があり、ほかにも新橋や田町、赤坂エリアで多くの成約があった。そのため青山エリアで4,000坪を超える大規模募集が始まったものの、空室率は微増でとどまっている。推定成約賃料は高価格帯物件の成約と既存物件の値上げによって大きく上昇している。ほかの区で物件が品薄状態になっていることから港区の引き合いが増加しつつあるが、空室率の改善には時間がかかりそうだ。

東京・その他

当月は、五反田エリアで中小規模の成約が多くあった品川区で、空室率がほぼ横ばいで推移した。豊島区では3ヵ月ぶりに空室率が改善。大型物件の推定成約賃料が大幅に上昇した。台東区、江東区の空室率はいずれも上昇。台東区では秋葉原エリアでの一部大規模ビルの新規募集が空室率の上昇につながり、賃料が大幅に値上がりした。今後流入出の動きが予測されるだけに注視する必要があるだろう。自社ビル集約があった江東区では2ヵ月ぶりに推定成約賃料が上がった。

北海道・札幌市

札幌市内では館内増床や新規出店が活発な上、二次空室が発生していないため、新物件が不足状態となっている。300坪以上の空室が少なく、100坪以下の成約が大半を占める。需要と供給が反比例した状況が続く。

宮城・仙台市

仙台駅周辺では、この1年間で3%以上空室率が改善しており、当月も多くの成約があった影響で改善が進んだ。館内増床や拡張移転が目立ち、家賃相場も上昇。市役所の新築にともない、二次空室が出る見込みがある。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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