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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

3月

23

2016

空室率の改善に一服感も、 推定成約賃料は約3年ぶりの高値

2015年12月度の東京主要5区の平均空室率は4.15%(前月比▲0.02%)とわずかながら低下し、8ヵ月連続で改善した。新規供給面積と成約面積に大きな動きがみられないなかで成約がわずかに上回った。

 

最も空室率が改善したのは新宿区で2.81%(前月比▲0.81%)と1%近く低下。大規模ビルで成約が進み、渋谷区と並ぶ低い数値となった。次いで中央区が5.30%(前月比▲0.04%)と改善。当月は新規募集が減少したことで空室率の低下につながった。

 

一方、千代田区では3.41%( 前月比+0.09%)と微増。5ヵ月連続で改善していた動きがストップした。港区は5.24%(前月比+0.14%)と移転による二次空室の影響で上昇している。渋谷区は2.78%(前月比+0.35%)と2ヵ月ぶりに上昇したものの、依然として空室の少ない状況が続いている。

 

推定成約賃料は18,496円(前月比+225円)と上昇した。2012年3月以来となる高値で推移している。主要5区では新宿区で値上がりした以外は、いずれのエリアも小幅な下落がみられた。

 

12月度は、空室率の下げ幅が小さくなり、前月よりもさらに緩やかになった。前年同月比では主要5区のいずれも0.3%から3%近く改善しており、この1年間の大きな変動から一転して、市況が落ち着いてきた印象がある。年末という時期的な影響で新規供給、成約面積ともに大きな動きは見られなかったが、2016年は新築ビルの竣工によって新規供給が増えることから、主要5区全体の市況に影響を与えることが予測される。

 

東京その他4区の平均空室率は、全エリアで空室率が改善。品川区が9.46%(前月比▲0.56%)と改善し、江東区は7.38%(前月 新築ビルの平均空室率は23.65%(前月比+1.51%)と上昇した。一方、推定成約賃料は32,484円(前月比▲19円)と横ばいの状比▲0.28%)、台東区は7.60%( 前月比▲0.11%)、豊島区は1.70%(前月比▲0.07%)といずれも小幅に低下した。なかでも豊島区はわずかながら3ヵ月連続で改善。1%台の空室率がさらに低下している。推定成約賃料は品川区と江東区、台東区で下落した。

 

築5年以内では、千代田区、新宿区、渋谷区が依然として空室率が低く、渋谷区は空室がほぼない状態が続いている。一方、大型の新築ビルがある中央区、港区では空室率の高さが目立っている。ただ、築6〜10年になると急激に空室率が下がり、ほとんど空きのない状態となっている。平均値では築5年以内を除くといずれも4%前後の数値で、空室率の解消が進んでいることがよくわかる。

 

築年数別の推定成約賃料は、築5年以内では港区が最も高く29,818円となっている。その港区と千代田区では築16〜20年の物件にな新築ビルがある中央区、港区では空室率の高さが目立っている。ただ、築6〜10年になると急激に空室率が下がり、ほとんど空きのないると一気に賃料相場が下がっているが、渋谷区では比較的高い賃料水準を保っている。平均値ではやはり築20年以内の物件までの相状態となっている。平均値では築5年以内を除くといずれも4%前後の数値で、空室率の解消が進んでいることがよくわかる。場が高く保たれており、空室率が改善している市況を背景にして賃料相場の上昇が続いていると言える。

 

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

飯田橋駅と神保町駅周辺エリアで空室率が改善。東京駅もほぼ横ばいで推移している。一方、秋葉原駅では大型ビルで新規募集が出たことで2%以上、空室率が上昇した。麹町駅では大きな動きがないなかでわずかな上昇があり、霞ヶ関駅でも空室率が微増した。東京駅や神田駅では2%台で推移しており、ほぼ空室のない状態となっている。推定成約賃料では、成約の進んだ飯田橋駅で下落した一方、霞ヶ関駅では賃料が2ヵ月ぶりに36,000円台に上昇。東京駅の大規模ビルに並ぶ賃料水準となった。

東京・新宿区

新宿区は、西新宿で成約が進んだことで空室率の改善につながった。新宿駅、西新宿駅、四谷駅の対象エリアではいずれも3%以下の低い空室率となっており、賃料相場も上昇傾向にある。今後は春に竣工予定の新築ビルによる賃料相場への影響が予測される。

大阪市・中央区

大型テナントの移転で活発な動きがみられたが、同エリア内での移転が主だったため、空室率への大きな影響はなかった。駅別では、心斎橋駅と谷町4丁目駅で空室率が力強く改善した。推定成約賃料は、比較的賃料の低い物件で成約があったものの、前月から横ばいで推移した。淀屋橋駅周辺では、昨年の大型ビルの募集前の水準に戻りつつある。エリア全体では依然として空室率が高いものの、順調に改善が進んでいる。

大阪市・北区、西区、淀川区

『グランフロント大阪』の稼働率が上昇した一方、堂島エリアにて新規募集があったことで、空室率は横ばいで推移した。大阪駅周辺では複数の成約があり、直近1年で2番目に成約面積が多かった。大型物件でも空室の改善がみられた。東梅田駅周辺でも空室率が低下している。西区では、中型物件の動きによって空室率を押し下げた。供給量、成約面積ともに少なく、今後も中型物件の動きが続きそうな気配。淀川区では大きな動きがみられず、空室率、推定成約賃料ともに横ばいで推移した。

東京・中央区

当月の中央区では、大型ビルで複数の成約があった影響でわずかに空室率が低下。4ヵ月連続の改善となった。駅周辺エリアでは、人形町・小伝馬町周辺で空室率の改善が進み、1%台に突入した。新規募集の出ないなか、成約が進んだことが改善につながった。推定成約賃料では、日本橋駅と茅場町駅、三越前駅でわずかに下落しており、一方で銀座駅と築地駅、人形町・小伝馬町駅で上昇した。エリア全体として成約面積が減少したものの、新規募集も減っていることで、市況に大きな変動はみられなかった。

東京・渋谷区

原宿駅、恵比寿駅で成約があったことで全体的には空室率が改善したものの、渋谷駅では3%台まで空室率が上昇。大型ビルでの成約があった一方、複数の解約によって上昇した。渋谷からエリアを広げるテナントが多く、恵比寿駅や原宿駅に活発な動きがみられた。

神奈川・横浜市

横浜市では、2ヵ月連続で空室率が改善し、1年前と同水準の7%台になった。新横浜駅周辺では複数の成約によって2%以上空室率が改善。横浜市全体の空室率を押し下げる結果になった。みなとみらい21エリアでは前月からの動きはなかったが、その他のエリアはいずれも空室率が改善。当月は新規募集が少なかったことに加えて、前月と同水準で成約が進んだことで空室率の低下につながった。推定成約賃料に大きな変動はなかったが、横浜駅、関内駅で賃料相場がわずかに上昇した。

愛知・名古屋市

名古屋駅前の再開発ビルへの移転によって、大型の解約が複数あり、空室率の上昇につながった。供給面積、成約面積ともに5,000坪以上の大きな動きがあったが、前年同月比では空室率が改善しており、堅調に推移している。推定成約賃料も2000年以降に竣工した物件で新規募集が多数あったことで賃料相場が上昇。2016年に竣工予定の新築物件はあるが、募集面積が少ないことから、今後は2015年の再開発ビルによる二次空室を中心に動きが活発化していくことが予測される。

福岡・福岡市

福岡市では、天神駅周辺で複数の大型解約、博多駅東駅でも大型の解約があった影響で空室率が上昇した。駅別でも、呉服町駅でわずかに改善した以外は、いずれも空室率が上昇している。博多駅東エリアでの大型解約で、賃料を値上げして募集がスタートした結果、推定成約賃料の上昇につながった。前月に比べて大型の成約が少なく、供給面積が上回った。博多駅前で新築ビルの竣工が近づいており、移転企業の解約が1月末から2月末にかけてピークとなるため、今後の市況に大きな影響を及ぼすと予測される。

東京・港区

成約はあったものの、大型ビルでの複数の解約があったことが空室率の上昇につながった。駅別では、品川駅と浜松町駅、虎ノ門駅で空室率が上昇しており、一方、六本木駅と表参道駅で改善した。なかでも六本木駅では、前年同月比で4%以上も空室率が低下しており、2%台となった。今年から来年にかけて、移転にともなう二次空室が発生するほか、新築の竣工もあるため、空室率への影響が出ることが予測される。賃料相場は、六本木駅周辺で下落した。

東京・その他

東京その他4区では、いずれも空室率が改善。品川区では新規供給が減少するなかで成約が進み、10%台に上昇した前月から反発し、9%の水準に戻った。江東区では7ヵ月連続で空室率が改善しており、7%台に突入。前年同月比より3%以上も低下した。空室率の上昇が目立っていた台東区でも2ヵ月連続で低下となった。空室率1%台の豊島区では、ほぼ横ばいながらわずかに改善。限られた空室のなかでも成約が進んだ。推定成約賃料では、豊島区でわずかに値上がりがみられたが、その他のエリアでは比較的、高価格帯の物件で成約が進んで値下がりした。

北海道・札幌市

『札幌時計台ビル』や『JRタワーオフィスプラザ札幌』での大型の成約が空室率の改善につながった。現在は貸し手市場で推移しているが、ごく一部で賃料見直しがあったものの、大きな影響はなかった。募集物件では商談が進んでおり、空室率の低下は続くと予測される。

宮城・仙台市

大型の成約がみられないものの、前月に続き中型のオフィスで成約が進んだ。全体では賃料相場が低下しているが、駅周辺の実勢価格は引き続き上昇傾向にあり、既存テナントへの賃料値上げ交渉も進んでいる。目立った動きがなく、今後は市場改善が鈍化する可能性もある。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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