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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

11月

24

2015

賃料上昇が1年ぶりにストップ 空室率は5ヵ月連続で改善進む

2015年9月度の東京主要5区の平均空室率は4.78%(前月比▲0.19%)と低下し、5ヵ月連続の改善となった。

 

当月は中央区を除く4区で空室率が低下しており、最も低下したのは千代田区で3.55%(前月比▲0.40%)と3ヵ月連続で改善した。複数の新築大規模ビルでの成約によって改善につながった。続いて新宿区が3.77%(前月比▲0.26%)で、規模を問わず空室消化が進み、2008年7月以来となる3%台まで低下した。渋谷区では2.31%(前月比▲0.24%)と7ヵ月連続で空室率が改善している。空室物件が少ないため、空き物件には複数の引き合いがある状況だ。港区では6.68%(前月比▲0.19%)とわずかに低下している。借り換えによる動きがあったものの、大規模ビルでの成約が空室率の改善につながっている。

 

一方、中央区では5.65%(前月比+0.32%)と5ヵ月ぶりに上昇。中型、大型ビルでの解約がエリア全体の空室率を押し上げた。

 

推定成約賃料は18,246円(前月比▲183円)と1年ぶりに値下がりした。高価格帯物件の成約が進んだことで小幅ながら下落。最も下落したのは千代田区で18,601円(前月比▲316円)と7ヵ月ぶりに値下がりした。一方、渋谷区では22,472円(前月比+838円)と大幅に値上がりした。

 

1年間続いた推定成約賃料の値上がりがストップしたが、依然として空室率は低下傾向にある。主要5区全体で移転ニーズが高まるなか、新築の大規模ビルが竣工を予定しており、物件の入れ替えを含めてさらなる活性化が予測される。

 

新築ビルの平均空室率は28.15%(前月比▲1.45%)、推定成約賃料は32.188円(前月比+957円)となった。

9月度は1棟の新築ビルが竣工し、高価格帯物件の空室減少と調査対象のビルが入れ替わったことで空室率が低下している。今後新築ビルの竣工が予定されていることから空室率、推定成約賃料ともに影響が出ることが予測される。

 

東京その他4区では全エリアで平均空室率が改善。豊島区が1.63%(前月比▲0.30%)と、1%台になった前月からさらに改善が進んだ。品川区は9.19(前月比▲0.20%)、江東区では10.09(前月比▲0.19%)、台東区では6.82%(前月比▲0.04%)と空室率が低下した。推定成約賃料は全エリアで値下がりしており、豊島区では15,157円(前月比▲297円)と下落した。

 

東京主要5区では、渋谷区と新宿区で築5年以内のオフィスビル空室率が低くなっており、渋谷区では前月に続いて空室率0%と空きのない状態が続いている。港区では築6年〜10年のビルで大型の空きが出たことで空室率が上昇している。築年数を問わず空室率が低下しているのが千代田区で、築16年〜20年のビルではほぼ空きがない状態となっている。平均値は築5年以内が高い数値となった。

 

築年数別の推定成約賃料は、新宿区と渋谷区で調査対象ビルに空きがないため、賃料がついていない。港区と中央区では築5年以内の大型ビルの影響で賃料水準が高くなっており、また平均値で顕著に表れているように築11年〜15年のビルは高い賃料水準で推移している。この築年数のビルは空室率が低くなっているエリアが多く、その影響で推定成約賃料が上昇しているものと推測される。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

新築ビルや大きな面積を確保できる大型ビルへの引き合いが増加しており、前月より空室率が低下した。神田駅や神保町駅周辺エリアの空室率が低下しており、霞が関駅周辺エリアでは1%台からさらに低下。空きがない状態で推定成約賃料も上昇した。麹町エリアでは高価格帯物件の成約があったことで賃料が490円低下しており、秋葉原駅周辺エリアでは800円を超える下落がみられた。ただ、来年以降の新築供給が開始されるまでは品薄感があるため、賃料上昇の可能性がある。

東京・新宿区

新宿区では高層ビルを中心に品薄感が出ている。推定成約賃料も高層ビルを中心に底上げが感じられる。大型の新規供給が少ないため、館内増床を進める企業が目立っており、複数の引き合いが重なるケースがみられるように、今後も貸し手市場が続く見通し。

大阪市・中央区

『淀屋橋フレックスタワー』や『御堂筋MTR』で成約があったが、新たな募集開始によって空室率は微増している。推定成約賃料は大型ビルで水準よりも高い賃料で成約が決まるケースが増えている一方、小型、中型ビルでは大きな動きがなく、ほぼ横ばいとなった。御堂筋線沿線を中心に空室率が改善しており、心斎橋駅周辺では1%以上、低下している。ただ、改善の流れはその他の沿線まで影響は及んでおらず、賃料上昇もまだみられない。

大阪市・北区、西区、淀川区

エリア全体の空室率が横ばいで推移するなか、主要駅の周辺エリアではそれぞれ空室率の改善が進んでいる。新大阪駅周辺エリアでは解約によって上昇したものの、概ね安定した市況が続いている。推定成約賃料は、新大阪エリアで高価格帯物件の募集が出たが、他のエリアで低価格帯の募集があったことで微減した。大阪駅周辺エリアでは空室率の微減を繰り返しており、大型ビルの募集開始や新築ビル竣工の予定もあることから、今後も大きな変動なく推移すると予測されている。

東京・中央区

日本橋エリアで大型の解約があった一方、銀座エリアや茅場町エリアでの成約があるなどエリア全体で成約があり、賃料相場が微増した。大規模ビルでは郊外物件の成約が多く、推定成約賃料は下落している。京橋から日本橋エリアは今後も大規模再開発が続き、来年には竣工を迎える物件もあるため、エリア内の動きも活性化することが予測されている。東京駅周辺では賃料水準も上昇しており、中央区全体の底上げが見込まれている。

東京・渋谷区

渋谷区では品薄状態が続いていることから大幅に賃料が値上がりしている。優良ビルでは値上げが続いており、新規募集では高価格設定になることがほとんど。中型以上のビルでは募集開始からすぐに埋まるケースが多く、二次空室も募集前から館内増床が決まることもある。

神奈川・横浜市

横浜市では、空室率が上昇しており、推定成約賃料は横ばいで推移している。関内エリアで耐震・建て替え工事による移転の動きがあり、空室率の上昇に影響した。9月度は全体的に供給量、成約料ともに減少しており、なかでも新横浜駅エリアでは前月より大幅に成約面積が減少している。駅周辺をみると、横浜駅周辺、関内駅、新横浜駅エリアで推定成約賃料がわずかに値上がりした。今後の再開発計画がある2017年頃までは空室率、推定成約賃料は現在の水準で推移すると予測されている。

愛知・名古屋市

名古屋市では、名古屋駅前の新築ビル竣工にともなう影響が多くみられている。移転による二次空室が出ているだけでなく、すでに二次空室で超大型の成約があった。成約面積も8ヵ月ぶりに1,000坪を超えており、活発な動きがみられた。また、伏見・丸の内エリアや栄・久屋大通エリアでも大型の成約があり、全エリアで空室率が低下し、名古屋市全体の空室率改善につながっている。今後もさらに活発な動きが出てくると予測される。

福岡・福岡市

福岡市では各エリアで複数の解約があり、空室率が微増している。推定成約賃料は天神エリアで再募集にともなう値上げがあった一方、呉服町エリアで高価格帯物件の成約があり、こちらも微増にとどまった。博多駅前では新築ビルの成約が進んでいることから、今後は呉服町エリアや博多駅東エリアなどで二次空室が発生することが予測される。天神駅周辺では小型〜中型ビルの賃料が上昇しており、今後の底上げにつながる可能性もある。そのため大きな面積が確保できる赤坂・薬院エリアへの移転が広がるという予測もある。

東京・港区

港区では、田町エリアで大型の成約があり、空室率が改善した。新橋駅や虎ノ門駅、赤坂駅、浜松町駅で空室率が低下した一方で、品川の新築ビルへの移転を決めた企業の二次空室の募集が開始されたため、品川駅周辺の空室率は大幅に上昇した。推定成約賃料はやや下落している。今後も二次空室がさらに出てくることが予想されており、品薄感が出ている他の区と比べて物件数が豊富のため、今後も活発な動きがみられそうだ。

東京・その他

東京その他4区では、賃料相場が下落しているものの、全エリアで空室率が改善した。最も空室率が低下した豊島区では、池袋駅前にわずかに空き物件があるのみで、募集物件を探すには東池袋方面までエリアを広げる必要がある状態だ。新築の計画があるものの、2ヵ月連続の空室率1%台で枯渇感が漂う。品川区では大規模な成約があった影響で空室率が改善。大きな面積が取れる高スペックな物件に引き合いが集まっている。江東区では、豊洲駅周辺エリアで拡張移転による成約があり、空室が減少している。台東区は空室率がほぼ横ばいで推移しており、推定成約賃料は値下がりしている。

北海道・札幌市

『明治安田生命札幌大通ビル』や『札幌MNビル』で大型の成約があった一方、新規募集もみられた。賃料改定があった大規模ビルもあるが、賃料は横ばいで推移している。2017年1月竣工予定の大型ビルで募集が開始され、今後は周辺物件に影響が出ると予測される。

宮城・仙台市

仙台市では一番町の大型ビルにて500坪超の解約が出たため、空室率が上昇している。中心部の大型ビルを中心に募集賃料が上昇し始めていることに加えて、高価格帯物件の募集が開始されたことで賃料相場も値上がり。今後は中心部から緩やかな改善が予測される。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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