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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

7月

07

2015

8ヵ月連続で賃料相場が値上がり。成約の増加で一部エリアと価格帯に品薄感。

2015年4月度、東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は5.65%(前月比+0.08%)で、2ヵ月ぶりに上昇した。当月は、大規模新築ビルの竣工があった中央区が5.97%(同+1.03%)と、主要5区で最も空室率が上昇した。

供給量の増加に加えて、移転の動きが少なかったことが大きな要因。また、複数の成約があった千代田区でも中規模の新規募集の影響によって4.31%(同+0.06%)と上昇した。中央区、千代田区ともに新規募集による供給量が増加した影響による。

これに対して、新規募集が極端に少ない渋谷区では、複数の成約が見られたことで空室率4.00%(同▲0.27%)と改善。2014年12月以来となる空室率3%台目前に迫った。また、港区、新宿区でも拡張移転や統合による複数の成約があり、港区で7.74%(同▲0.19%)、新宿区で4.64%(同▲0.03%)となり、それぞれ改善した 一方、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は17,767円(同+7円)と、前月からほぼ横ばいながら、8ヵ月連続で値上がりした。エリア別では、中央区が17,399円( 同▲245円)、港区が17,640円(同▲141円)と値下がりしたが、その他の3区で値上がりした。

全体的に高額物件に多くの空室が残されており、賃料の本格的な値上がりにはいたっていない状況が続いている。

東京主要5区では、新築ビル竣工による影響もあって空室率は上昇したが、既存ビルを中心に館内増床や拡張移転による成約が進んでおり、一部のエリアや価格帯によっては品薄感が出てきている。

今後もニーズの高いエリアや物件については賃料相場への影響が予測されるため、マーケットの動向に注視が必要だろう。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

神保町エリアで新築ビルの竣工があった千代田区では、値ごろ感のある既存ビルで複数の契約があったものの、募集面積の増加によって6ヵ月ぶりに空室率は上昇した。推定成約賃料においても、同様の要因によってこちらも6ヵ月ぶりの18,000円台となった。エリア内での増床ニーズが依然として高まっているなか、当月で新築ビルの竣工がひと段落。供給量が減少していくことが予想されるため、今後も賃料相場の値上がり傾向は継続していくと考えられる。

東京・新宿区

西新宿を中心に品薄状態にある一方、市ヶ谷や神楽坂など周辺部では空室が増加傾向。西新宿で小型の成約が多く、新規募集も100坪以下の物件が増えており、賃料相場は主要5区で最も低い水準で推移している。

大阪市・中央区

大阪市中央区では、供給面積が前月から6,000坪以上も増加しており、今年1月以来の上げ幅となった。一方で、100坪以上の大型物件で多くの成約があったことで、3ヵ月ぶりに空室率が9%台まで改善した。淀屋橋、本町エリアで大型物件に空きが出る予定だが、賃料値上げの基調のため、空室率は今後もほぼ横ばいで推移すると予測されている。推定成約賃料については、直近2年のなかでは高水準で推移している。

大阪市・北区、西区、淀川区

エリア全体では空室率が上昇しているが、北区と淀川区では改善。特に淀川区では、前月比で供給量が3分の1、成約面積が3倍になった。当月は、梅田駅、大阪駅周辺のハイスペックビルや新築ビルなど高額物件の成約が進み、賃料相場も値上がりした。今後は、新大阪エリアで100坪以上の募集が大幅に減っている一方、北区が大型募集を控えており、西区もエリアによって偏りがあることから空室改善には時間を要することが予想される。

東京・中央区

日本橋エリアに「東京日本橋タワー」が竣工した中央区では、この大型供給によって空室率が大幅に上昇した。推定成約賃料は前月から値下がりしたとはいえ、2011年12月以来の高い賃料で推移しており、依然として大筋で値上がり傾向にある。リーズナブルな価格帯の既存ビルで成約が相次いでいる一方で、高価格帯の物件では苦戦が続いており、中央区のマーケットは価格帯やエリアによって二極化が進んでいる。

東京・渋谷区

新規募集が極端に少ない状況のなか、渋谷と恵比寿エリアで複数の成約があった。恵比寿や新宿西口エリアでも成約が進んでいる影響で、募集物件の少ないエリアを中心に値上がり傾向が高まっている。

神奈川・横浜市

横浜市では、昨年から続いてきた移転ラッシュが落ち着きつつあり、今後もしばらく小康状態が続くものと見られる。当月は、みなとみらいや関内エリアで増床や統合による大型成約があり、100坪以下の小型成約も増加したことで空室率が改善。2ヵ月ぶりに7%台に回復した。ニーズの高まりにともなって推定成約賃料も値上がりし、2014年6月以来、10,500円台の高水準で推移している。なかでも、みなとみらいを含む西区では規模の大小を問わず軒並み賃料が値上がりした。

愛知・名古屋市

名古屋市では、空室消化とオーナーチェンジによる募集停止があった影響で空室率が改善。7年1ヵ月ぶりとなる6%台に回復した。名古屋駅周辺エリアでは、3ヵ月連続で成約面積が供給面積を1,000坪以上も上回っており、依然として品薄状態が続いている。また、伏見・丸の内エリアでは供給面積、成約面積がともに1,500坪を超えた。推定成約賃料は3ヵ月連続で値上がりした。名古屋駅前の開発物件の成約率が高いことから、今後の二次空室にも注目が集まっている。

福岡・福岡市

福岡市では、3ヵ月連続で空室率が改善。天神エリアで100坪以上の成約が出たことが全体を押し上げた。推定成約賃料も市内各エリアで上昇傾向にあり、なかでも赤坂・薬院エリアでは、大型物件の解約、成約の動きが目立っており、100坪前後のニーズも高く、供給面積が大幅に減少している。博多駅東エリアで比較的大きな面積が確保できるため、品薄感のある赤坂・薬院、天神エリアからの転入や新規出店が期待される。

東京・港区

港区では、高輪エリアで2,000坪超の新規募集があったが、田町、品川など全エリアで成約があったことで空室率はわずかながら改善した。推定成約賃料は値下がり傾向にあるが、なかには20,000円を超える高価格帯物件でも成約があるなど、根強いニーズが感じられる。エリアとして引き合いが増加している一方で、新規募集が少なくなっていることから、今後は空室率が改善していくことが予想される。

東京・その他

東京その他4区では、豊島区の推定成約賃料が最も大きく値上がりした。高額賃料が狙える駅前に新規募集物件が出たことが要因。空室率は上昇したものの、3%台と低水準で、ニーズの高い池袋東口では空室がほとんどない状態が続いている。台東区は4区で唯一、空室率が改善した。品川区では、大崎エリアの新築ビルで空室が残っていることと、品川シーサイドエリアで転出があった影響で空室率が大幅に上昇。賃料相場も値下がりした。江東区では、事務所の集約による大型解約によって空室率が上昇した。

北海道・札幌市

札幌市内では、募集物件が減少している影響で全体的にテナントの動きが落ち着いた状況にある。空室率、推定成約賃料ともに大きな変動がないのも、そうした影響からで、今後も横ばいで推移していくことが予想される。

宮城・仙台市

市役所の新築にともなう二次空室と、大型解約が出た影響で、2,000坪超の大量供給が発生。空室率が上昇した。仙台駅に近い大型高額物件の空室が解消されて賃料は値下がりしたものの、緩やかな上昇傾向が感じられる。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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