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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

1月

28

2014

空室解消と賃料上昇が続き、オフィス市況は好調を持続

2013年11月度の東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は7.90%(前月比▲0.14%)で4ヶ月連続の改善となり、2011年12月以来1年11ヶ月ぶりに7%台を回復した。当月は大規模な二次空室が発生した千代田区を覗いて、4区で空室率の改善が進んだが、特に改善幅が大きかったのが中央区で、複数の成約が見られた一方で新規募集が少なかったことから8.07%(同▲0.46)となっており、4ヶ月連続の空室率改善で同区として2012年10月以来となる7%台も目前に迫っている。以下、新宿区9.88%(同▲0.26)、港区8.83%(同▲0.23)、渋谷区6.69%(同▲0.10)とそれぞれ空室率の改善が進んでいる。いずれも100坪から500坪前後の規模で多くの成約が見られたことが空室解消につながっている。

いっぽう推定成約賃料(坪単価/収益費込み)は16,305円(同+32円)で、これで8ヶ月連続の上昇を記録している。賃料水準の連続上昇としては、リーマンショック前に21ヶ月連続上昇という記録があるが、賃料の算出方法が変更された2012年4月以降初めてのこととなる。賃料水準の上昇は、新規募集物件での価格引き上げが続いていることが主な要因となっている。2014年春から夏にかけて移転を計画する企業の動きが本格化しつつあり、マーケットはさらなる活性化が見込まれている。

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  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では当月、丸の内・大手町を中心に複数の成約が見られたが、前月に引き続き300坪以上の大型成約は少なかったことに加え、神保町の大型解約により3,000坪超の供給があったことから、空室率は2ヶ月連続で上昇した。好立地物件を中心に成約の動きは活発だが、潜在的な二次空室により当面は横ばいで推移していくものと予測される。いっぽう、前月同様に比較的高価格帯の物件での成約が多かったことで、募集中物件の賃料相場はやや下落している。

東京・新宿区

当月は西新宿で中型成約が多く、さらに築浅物件で1,000坪超の大規模成約も見られ、前月に引き続き空室率の改善が進んだ。まとまった空室を確保できる物件が少なくなり、立地に難のある物件でも徐々に引き合いが増えつつある。

大阪市・中央区

大阪市中央区では当月、「淀屋橋スクエアビル」で大型の解約があったものの、基本的には中央区内での動きが多かったこともあり、空室率についてはおおむね横ばいで推移している。当月は他区に比べて大型物件の成約・解約ともに活発な動きが見られ、賃料水準に関してはやや上昇している。供給面積、成約面積ともに2倍近くの増減幅となっているが、まだ正式に解約となっていない物件も含まれていることから、将来的に空室率が上昇に転じることも想定される。

大阪市・北区、西区、淀川区

当月は情報非公開となっている「グランフロント大阪」の成約動向を見直した結果、北区の空室率は大幅な改善とした。西区では約200坪と約300坪の大型解約が見られ、さらに淀川区でも約1,000坪と約660坪という大規模な新規募集があったことなどからいずれも空室率が上昇した。特に淀川区では当月、過去1年間で最大の供給量となり、空室率の上昇幅は非常に大きくなっている。ただし、3区全体としてまとめて見れば、北区に牽引される形で空室率は改善となった。

東京・中央区

中央区では当月、100〜300坪程度の大型成約が相次ぎ、空室率が4ヶ月連続で改善した。いっぽうで推定成約賃料は3ヶ月連続で下落しているが、これについては年内に成約を取りつけるためにオーナーサイドが賃料などの条件面で柔軟に対応をしていることも要因となっている。駅近物件や築年数の浅い一部の物件では賃上げの動きも見られるが、茅場町・人形町などの中型・小型物件はあいかわらず苦戦しており、二極化に歯止めがかからない状況が続いている。

東京・渋谷区

渋谷区では値ごろ感のある物件を中心に当月も成約が進んだが、優良物件では品薄を背景に一部賃上げの幅を大きくし過ぎて動きの止まった物件も見られる。新規募集はあいかわらず少なく、市場に停滞感が漂い始めている。

神奈川・横浜市

横浜市では当月、成約・新規募集ともに目立った動きはなく、空室率はほぼ横ばいで推移している。ただし、前年同月比で見れば▲2.22%となり、改善がさらに進んでいることがわかる。これはエリア内の大型ビルや大規模ビルの空室がかなり解消されていることによるものだが、その一方で中型以下のビルでは空室改善が進まず、依然として厳しい状況が続いている。来春には「みなとみらい」で「(仮)MM21-46街区プロジェクト」が竣工を控えており、その動向も注目されている。

愛知・名古屋市

名古屋市では当月、エリア外からの流入など複数の大型成約があった「名古屋駅周辺」で大幅な空室率の改善が見られたほか、「伏見・丸の内」「栄・久屋大通」でもそれぞれエリア外からの流入による大型成約があり、結果的にすべてのエリアで空室率の改善が進んだ。大手企業の集積する「名古屋駅周辺」では1,000坪超の大規模移転の潜在的な需要もあるが、3年後に予定される大規模再開発の竣工を持ってその二次空室に狙いを定め、水面下で動いている企業も多い。

福岡・福岡市

福岡市では、前月に引き続き空室率上昇・賃料下落となっているが、空室率は依然として8%台を維持し、賃料水準も9,000円台をキープするなど、全体としては安定した横ばいの状況が続いている。当月は「博多駅前」で大型ビルが募集を再開したほか、「博多駅東」では築浅物件の大型成約などもあり、市場は活性化している。テナント人気の高い「天神」も含めて、今後さらなる需要が見込まれており、他のエリアでも小規模ながら絶えず成約・解約などの動きが続いている。

東京・港区

港区では当月、新築ビルをはじめとして赤坂・六本木および浜松町、品川などの各エリアで100坪以上の大型成約が多数見られ、さらに新規募集が少なかったこともあって、空室率は全般的に改善傾向が顕著になっている。港区全域で移転の動きが活発になってきたことにより、空室率改善を背景として一部のオーナーサイトでは強気の賃上げの動きも見られる。さらに、満室稼働の物件においては、入居テナントに対する賃上げ交渉も始まっている。

東京・その他

当月は豊島区で大型ビルの空室解消が進んだことにより空室率が改善されたほか、台東区と品川区でも成約が順調で、小幅ながら空室率は改善している。品川区では大崎で2014年1月に「大崎ウィズタワー」が竣工を控えており、天王洲の大型物件とともに成約動向が注目されている。江東区では数値の上では空室率が大きく改善しているが、これは成約によるものではなく、大型面積の募集停止があった影響によるもので、依然として厳しい状況が続いている。

北海道・札幌市

札幌市では北三条西1丁目の「札幌パナソニックビル」がオーナーチェンジにより新規募集を開始した。大型の客室を抱えるオーナーでは賃下げやフリーレントなどのキャンペーンを打つケースが多い。

宮城・仙台市

仙台市では駅周辺物件を中心に成約が多く、郊外から仙台市中心部への移転の動きもあり、空室率の改善が進んでいる。2014年8月に「(仮)イースタンビル」の竣工を控え、供給増の影響が懸念される。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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