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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

3月

28

2014

空室率は7%代前半まで回復。6%台突入も時間の問題か?

2014年1月度の東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は7.23%(前月比▲0.22%)で6ヶ月連続の改善となり、2011年10月以来2年3ヶ月ぶりに7%前半を記録した。当月は、大型成約や大規模空室の募集停止などが見られた新宿区で8.11%(同▲1.00%)という大幅な改善となり、同区は2011年9月以来の8%台となった。また、新規募集が少なかった渋谷区では6.26%(同▲0.57%)、複数の大型成約のあった千代田区で5.55%(同▲0.51%)とそれぞれ空室率が大幅な改善を見せている。これに対して、新築ビルの竣工や新築ビルなどへの移転による大型解約が発生した港区、エリア外への転出による解約などがあった中央区など空室率の悪化が見られた地区もあったが、全体に順調な空室消化が進み。空室率6%台突入も時間の問題となってきた。

いっぽう値ごろ感のある物件から成約が進んでいるという現状や、高価格帯の物件の新規募集が開始された影響により、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は16,432円(同+62円)と10ヶ月連続で上昇した。ただし、賃料水準の上昇率は依然として小幅であり、空室率の点からも借り手市場が継続している。大型移転や統合移転などまとまった面積の動きが増え、館内増床も目立っていることから、好調な企業業績や賃料水準を背景に、企業の拡張意欲が高まっていることが伺える。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では、当月も引き続き300坪以上の大型成約が複数見られ、空室率の改善が進んでいる。成約案件は比較的高額物件に集中していることが特徴で、このため、現在市場で募集中の物件では低価格帯の占める割合が増えていることから、推定成約賃料は前月より下落している。ただし、新規募集が少なく、空室率5%台まで改善が進んだことから、市場に品薄感が漂い始めており、今後は賃上げに転じる物件も増えてくることも予測される。

東京・新宿区

新宿区では当月、大規模空室を抱えたビルで成約ペースが加速している。賃料下落が続き値ごろ感のある価格帯になったことに加え、周辺エリアの大規模空室が減少しテナントの流入が進んだことが要因と見られる。

大阪市・中央区

大阪市中央区では当月、エリア内での動きを中心に引き続き多くの成約の動きが見られたものの、全体としては供給面積がやや上回り、空室率が上昇する結果となった。中央区の傾向としては、大型の案件から小型の案件まで、ほぼまんべんなく成約していることが特徴といえる。ただし、中央区では成約後の二次空室などで現時点では表面化していない募集床が今後表に出てくる可能性が見込まれており、今後は空室率が上昇してくることも予測される。

大阪市・北区、西区、淀川区

当月は北区の「大阪第一生命ビル」「グランフロント大阪」、淀川区の「ニッセイ新大阪ビル」などで約300坪から約1,300坪の成約が相次ぎ、大型空室の解消が進んだ。とりわけ淀川区は過去1年間で最大の成約面積となり、大幅な空室率の改善につながっている。企業の移転事由も拡張や新規出店、立地改善といった「攻め」の傾向が顕著になりつつあり、市場は活性化しているが、今後見込まれる大量の二次空室の発生を考慮すると、当面は楽観できない状況が続く。

東京・中央区

中央区では前月から引き続き、日本橋周辺などの比較的リーズナブルな価格帯の物件でいくつか成約が見られたものの、全体的に物件の動きが少ない月となった。さらに大型の二次空室が募集を開始した影響で、空室率は7ヶ月ぶりに前月より上昇となったが、7%台前半を維持している。ただし、晴海・勝どきといった臨海部では苦戦が続くなど二極化の傾向が強く、集客に悩む一部のビルでは期間限定で賃上げキャンペーンを展開する物件も見られる。

東京・渋谷区

渋谷駅周辺を中心に募集物件が少なくなっており、品薄感がいっそう高まってきている。賃料も高止まりが続いており、あいかわらず需要は根強いものの、成約の動きはここにきてやや鈍化傾向が見られる。

神奈川・横浜市

横浜市では当月も引き続き空室解消が順調に進んでいる、空室率は2ヶ月連続で改善となり、2009年3月並みの水準まで回復してきている。これまでは横浜市内でも「横浜駅周辺」および「みなとみらい」といった地区に需要が集中していたが、ここにきて市況の回復の遅れていた「新横浜駅周辺」でも引き合いが増え始めており、館内増床やエリア内での移転の動きが活発になってきている。その一方で、賃料水準は横ばいからやや下落傾向で推移している。

愛知・名古屋市

名古屋市では当月、縮小移転や解約の動きが目立ち、相対的に供給面積が増えた結果、「名古屋駅周辺」「伏見・丸の内」「栄・久屋大通」のすべてのエリアで空室率が上昇している。移転の動きそのものは活発で、成約案件も増えてはいるが、低価格帯に集中している。移転の動きそのものは活発で、成約案件も増えてはいるが、低価格帯に集中しているため、賃料水準はやや上昇傾向にある。特に「栄・久屋大通」では1,000坪超の二次空室の募集が開始された影響が大きい。ただし、「名古屋駅周辺」をはじめ多くの再開発計画が控えており、水面下での動きは活発である。

福岡・福岡市

福岡市では当月、目立った動きのなかった「博多駅前」で空室率がやや上昇しているものの、他のエリアでは「天神」や「博多駅東」を中心に改善が進んだ。もっとも改善幅が大きかったのは「呉服町」だが、これはオーナーの自社使用に伴う貸止めによる影響が大きい。また、「天神」「博多駅前」といった人気エリアを中心に、優良物件では一部のビルで賃上げの動きも見られるようになり、賃料水準は全体としてやや上昇となっている。

東京・港区

港区では2014年2月、三田駅前に「PMO田町」が竣工する。ほかにも3,000坪超の新規募集が開始され、当月は空室率がやや上昇しているが、これらの大規模供給の直後にも関わらず空室率の上昇幅は小さく、順調に成約が進んでいる状況が伺われる。賃料水準も上昇しているが、これは高額物件の募集が増えてきたことが要因と見られる。港区内では引き続き移転動向は活発であり、特に浜松町駅から品川駅周辺では大型ビルの引き合いが目立つ。

東京・その他

当月は「大崎ウィズタワー」が竣工を迎えるなど大量供給の月となり、品川区の空室率が大幅に上昇した。これに対して、他の3区では引き続き成約が好調で、特に豊島区では空室率が4%台に達するなど、品薄感が強い。台東区ではメーカー系企業の増員や拡張が予測され、引き続き需要が見込まれている。また、主要5区の空室解消に伴い江東区への流入を検討する企業の増加が見込まれており、当月も1,000坪超の成約が見られるなど市況の改善傾向が期待される。

北海道・札幌市

札幌市では前月頃から大型成約が増加傾向にある。業種を問わず新規出店や増床の動きが活発になってきており、中型から小型の案件も増えている。ただし、現状では借り手優位の市場が続いている。

宮城・仙台市

仙台市では依然として郊外から仙台市中心部への移転の動きが多く、中心部の空室解消が進んでいる。築10年以内の築浅物件では稼働率9割も珍しくないが、年明け以降は撤退や縮小の動きも目立つ。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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