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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

7月

28

2014

空室率は6%台前半まで回復。高価格帯物件を中心に成約が進む。

2014年5月度の東京主要5区の平均空室率(基準階100 坪以上のビルで算出)は6.43%(前月比▲0.20%)となり、10 ヶ月連続の改善でついに6%台前半まで回復した。繁忙期明けとなる前月こそやや停滞気味であったが、依然として改善ペースは衰えず、このまま順調に推移すれば遠からず5%台突入も視野に入ってくる。
当月は、大規模物件を中心に複数の成約が見られた新宿区が5.85%(同▲0.74%)と一気に5%台まで到達したのをはじめ、新築ビルへの拡張移転などによる空室解消が進んだ中央区で6.38%(同▲0.54%)、さらに港区でも8.62%(同▲0.24%)と空室率の改善が進んでいる。千代田区・渋谷区に関しては、当月はやや上昇となったものの、それぞれ原因は明確であり、市場の動きは引き続き活発である。
いっぽう、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は3ヶ月ぶりに下落に転じ、16.606円(同▲48円)となった。これは、新築ビルや大規模ビルなどのいわゆる高価格帯物件に成約が集中し、結果的に市場に流通している高価格帯物件の空室が減少したことによる現象と分析される。新規募集ビルを中心に賃上げ傾向が続いていることから、あくまで一時的な下落と見ていいだろう。
引き続き企業の増床ニーズは強く、移転を検討する動きも活発である。今後、物件の入れ替えが進むことにより、賃上げ傾向に拍車がかかるものと推定される。

 

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

当月の千代田区は、地区からの転入による大型面積の成約なども見られたものの、全体としては動きの少ない月であった。その一方で、自社ビルの建替のために一時的に千代田区内へ移転していたテナントによる大規模面積の解約などもあって、差し引きでは供給面積が成約面積を上回り、空室率はやや上昇となった。とはいえ、賃料相場は高値安定の傾向におり、引き続き需要が見込まれることから、空室率上昇は一時的な現象と見られる。

東京・新宿区

前月に引き続き大規模物件を中心に成約が進み、空室率はついに5%台に突入した。西新宿では引き合いの多い状況が続いているが、空室物件の少ない東新宿を除き、四谷・高田馬場などでほとんど動きが見られない。

大阪市・中央区

大阪市中央区は前月から引き続き、当月も活発な動きが見られ、空室率の改善が進んでいる。他の3区に比べても移転の動きが多いが、ほとんど中央区内での移転であることから、数値上は空室率の変動として大きな変化は表れていない。大型面積を確保できる物件が多いのが特徴で、今後も引き続き活発な動きが見込まれている。ただし、賃料相場については依然として大きな値動きはなく、物件規模を問わず横ばいで推移している。

大阪市・北区、西区、淀川区

当月の大阪市では、空室率の改善が進んだ西区、空室率が上昇した北区、ほぼ横ばいの淀川区という形で明暗がくっきり分かれた。西区は肥後橋で約400坪の大型成約が見られ、空室率改善の要因となった。北区は中之島地区の大型ビル2棟で400〜2,000坪の大規模解約が見られたことなどから空室率は上昇。淀川区は前月の反動からか、成約・解約はともに少なく、目立った動きは見られなかったものの、空室率は低い水準を維持している。

東京・中央区

中央区では、当月も東京駅周辺の日本橋室町地区および京橋地区に竣工した大規模新築ビルでの成約が相次いだことによあり、空室率は大幅に改善された。ただし。賃料相場の値上げを牽引するこれらの大規模新築ビルで成約が進んだことによって、市場に出回っている空室物件の中に占める低価格帯の中小既存ビルの割合が増え、結果として賃料相場は下落している。好立地の新築ビルを中心に、今後も成約が続いていくものと推測される。

東京・渋谷区

当月の渋谷区では、目立った成約が少ない上に地区への転出による大型成約が重なり、空室率はやや上昇した。隣接する新宿区での空室率改善から、新宿駅南口(渋谷区代々木)や笹塚での成約が増えてきている。

神奈川・横浜市

横浜市では景気回復傾向を背景に、支店や営業所などの拠点拡充や立地改善の動きが見られるようになり、当月も横浜駅周辺や関内駅周辺、新横浜駅周辺などの主要エリアで小型〜中型を中心に複数の成約が見られた。その一方で、横浜駅周辺で大型面積の解約が複数重なったことで供給面積が成約面積を上回ったため、空室率は上昇している。賃料相場は前月よりやや上昇したものの、小幅な値動きにとどまっている。

愛知・名古屋市

名古屋市では当月、主要3エリアすべてで空室率の改善が進み、「伏見・丸の内」を除く2エリアでは賃料相場も上昇に転じている。特に「名古屋駅周辺」の空室率は5.13%まで改善が進んでおり、品薄感から一部の高稼働物件では賃料設定の見直しを行うケースも見られた。「伏見・丸の内」では低価格帯を中心に空室消化が順調に進み。「栄・久屋大通」では稼働率上昇に伴って賃料設定の見直しを行う物件も現れはじめている。

福岡・福岡市

福岡市では当月、280坪超の大型成約のあった「博多駅東」で空室率が改善されたのをはじめ、「呉服町」「赤坂・薬院」など賃料相場の低いエリアで空室解消が進み、平均空室率は7%台前半まで回復した。いっぽう、人気の高い「天神」では目立った動きがなく、「博多駅前」では大博通り沿いの大型物件の募集開始などにより空室率がやや上昇し、これらのエリアの不振から福岡市全体の賃料水準も下落し、推定成約賃料は9,000円台を割り込んだ。

東京・港区

港区では当月末、話題の「虎ノ門ヒルズ 森タワー」が竣工した(開業は6月11日)。大規模供給ではあるが高稼働での竣工であり、さらに六本木や田町でそれぞれ2,000坪超の大規模成約などが相次いだため、全体としては成約面積が供給面積を上回り、空室率は改善となった。主要5区内で空室解消が進んだことで、港区以外では好条件の空室物件を探すのが困難になってきている現在、港区のオフィス市場の動きは活発化している。

東京・その他

東京その他4地区では当月、豊島区と江東区で空室率が改善し、特に豊島区では主要5区に先駆けて空室率3%台に突入した。いっぽう、台東区では御徒町・稲荷町などでエリア外への転出に伴う大型募集が複数重なり、空室率が大幅に上昇している。また、品川区は大崎で1,000坪超の大規模解約があったことから差し引きで空室率は上昇したが、同じ大崎で大型の成約も見られるなど
、動きそのものは活発である。

北海道・札幌市

8月竣工予定の「札幌三井JPビル」の集客状況は、同ビルへの移転企業の解約予告の情報などから順調であるものと推定される。今後、二次空室の発生とともに一部の日あるでは賃下げの動きも予測されている。

宮城・仙台市

当月は縮小や転出が相次いだことで解約面積が成約面積を上回り、ひさびさに空室率が上昇に転じた。「(仮称)イースタンビル」の竣工を8月に控え、勾当台周辺を中心とするエリアの動向が注目されている。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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