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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

9月

18

2014

空室率は5%台目前。新規・高稼動物件を中心に賃上げが顕著に。

2014年7月度の東京主要5区の平均空室率(基準階100坪以上のビルで算出)は6.17%(前月比▲0.15%)となり、これで12ヶ月連続の改善となった。対前年同月比で見ると▲2.27%となり、市況の回復傾向は歴然である。空室率5%台突入もいよいよ時間の問題となってきた。

当月は、統合移転などで大規模成約が相次いだ港区で空室率が一気に7.68%(同▲0.93%)とじつに1%近くも改善されたことが、主要5区全体の平均空室率を引き下げる結果となった。港区の空室率が7%台を記録したのは、2009年8月以来4年11ヶ月ぶりのことになる。これに対して、他の4区では空室率が上昇しているが、前月大幅な改善となった新宿区がその反動からか5.23%(同+0.22%)と上昇したのを筆頭に、いずれも0.1~0.2%台の小幅な上昇にとどまる。

いっぽう、推定成約賃料(坪単価/共益費込み)は16,871円(同+227円)と2ヶ月連続で上昇となった。空室率の改善に伴い、募集物件の入れ替えが進んでおり、とりわけ新規募集物件や高稼動物件では賃上げの動きが顕著になってきている。

今後、空室率改善がさらに進んでいけば、物件不足から賃料相場そのものの底上げも考えられる。引き続き企業の増床ニーズは強く、移転を検討する動きも依然として活発である。ただし、ここしばらくの傾向として新規募集物件が漸減しており、市場では品薄感が強まりつつある。

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  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では当月、大型面積の成約が少なく、さらに二次空室の発生などにより供給面積を上回った。このため、3ヶ月連続で空室率は上昇している。低価格帯の物件で成約が進む一方で高価格帯の物件で成約が進む一方で高価格帯の物件で新規募集が開始されるなど物件の入れ替わりが活性化し、推定成約賃料は上昇傾向にある。これに伴い、条件のリーズナブルな物件に対しては引き合いが集中しており、まとまった空室が減少することが予測され、一部では賃料高騰も懸念される。

東京・新宿区

前月まで8ヶ月連続で改善が進んでいた新宿区の空室率は、当月は地区への転出などによる二次空室の募集開始を行けてやや上昇に転じた。高稼働物件では賃上げの動きも目立ち、推定成約賃料は上昇傾向に転じている。

大阪市・中央区

大阪市中央区では当月、ほぼ1年ぶりに空室率が10%台を割り込むなど市況の回復が進んでいる。当月は供給面積・成約面積ともに前月の約2倍となるなど動きが活発であり、そのほとんどが中央区内での移転となっている。特に人気の集中しているのは本町周辺で、今後も同エリアを中心に成約の動きが進み、空室率改善につながっていくことが予測される。賃料水準については相変わらず値動きは少なく、横ばい傾向で推移している。

大阪市・北区、西区、淀川区

「グランフロント大阪」の竣工から1年余を経て成約状況の精査が行われ、さらに当月は700〜1,000坪超の大規模成約が見られた北区では空室率が大幅に改善となった。梅田を中心とした立地のブランド強化に伴い、今後も成約が進むものと予測される。西区でも1,000坪超の成約が見られるなど、直近半年間で最大の成約面積となり、空室率改善が進んでいる。いっぽう、淀川区では150〜200坪超の新規募集が複数重なったことで、空室率は4ヶ月ぶりに上昇に転じた。

東京・中央区

中央区では当月、目立った大型成約が見られなかったため、空室率は小幅ながら上昇となった。特に人形町・東日本橋界隈では多くの空室を抱え、人気の日本橋・八丁堀・京橋・銀座界隈との格差が広がっている。しかし、地域内に集積するメーカー系企業の業績回復に伴い、拡張や館内増床、分室開設などの需要は引き続き堅調であり、今後予定される新築供給を受けて意欲的な設備改善、立地改善等の動きから成約が進むことが予測される。

東京・渋谷区

渋谷区では空室率が4%に突入してから賃料水準の高止まりもあってテナントの動きが鈍化しており、当月も目立った成約はない。特に人気の高い渋谷駅周辺や恵比寿駅周辺ではほとんど動きが見られなくなった。

神奈川・横浜市

横浜市では4月の「アイマークプレイス」竣工に伴う大規模供給以来、空室率の高止まり傾向が続いていたが、当月では関内で小型〜中型の成約案件が複数見られたことや、新横浜で一部の空室物件の募集停止などがあったことを受けて、4ヶ月ぶりに空室率9%台を割り込む結果となった。これに伴い、推定成約賃料はわずかに上昇となっているが、これは主として低価格帯の物件で成約が進んでいることが要因であり、賃料水準の底上げには至っていないと見られる。

愛知・名古屋市

名古屋市では当月、「栄・久屋大通」を除く2エリアで空室率の改善が進んだ。人気の高い「名古屋駅周辺」では空室率が4%台に突入し、次年度以降の駅前開発への期待感もあって引き続き動きは活発である。また「伏見・丸の内」でも1フロア200〜300坪クラスのオフィスビル2棟の新築計画があり、拡張やエリア外からの流入も複数見られるな堅調に推移している。その一方で、「栄・久屋大通」では大規模空室を控えた物件で賃下げに踏み切る動きも見られた。

福岡・福岡市

福岡市では当月、調査対象の5エリアすべてで空室率の改善が進んでいる。とりわけ人気の高い「博多駅前」および「天神」ではエリア全体で成約や内定が進み、増床や新規出店などの動きが多数見られる一方で、品薄感が顕著になってきた。これに伴い、両エリアに次ぐ「赤坂・薬院」でも賃上げの動きが出始めており、「博多駅東」や「呉服町」では低価格帯の物件で成約が進んだことなどから、福岡市全体としても賃料水準の上昇傾向が見られるようになった。

東京・港区

港区では当月、品川で計10,000坪超の大規模な統合移転があったのをはじめ、田町や浜松町でも500坪以上の大型成約が複数見られ、新規募集が少なかったこともあって空室率は大幅に改善が進んだ。昨秋以降、主要5区の他の4区で空室解消が進んできたことを受けて、今春頃から港区へテナントの注目が集まるようになり、多くの企業が港区へ移転してきている。また、当月は高価格帯の物件で成約が進んだことから推定成約賃料はやや下落している。

東京・その他

東京その他4区では当月、豊島区がついに空室率2%台に突入した。また、品川区でも大崎の新築物件の大型成約などにより、ひさびさに空室率が10%台を割り込む結果となった。これら2区では推定成約賃料にも上昇が見られる。これに対して、江東区では大規模新築ビルの竣工を受けて空室率は大幅に上昇。また台東区でも浅草橋の大規模な新規募集開始などにより空室率は大幅に上昇し、賃料水準も下落傾向で、二極化が顕著になってきている。

北海道・札幌市

「札幌三井JPビル」はほぼ満室竣工となり、テナント入居も年内には完了の見込み。市内中心部では100坪以上の大型区画の動きが活発化し、懸念された二次空室による賃料相場の下落もほとんど見られない。

宮城・仙台市

仙台駅を中心に賃上げの動きが見られ、賃料相場はやや上昇となった。「(仮称)イースタンビル」が竣工を控えているが、現状では目立った二次空室は出てきていない。年末に向けて大型解約の発生が見込まれる。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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