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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

12月

03

2014

空室率15ヵ月 連続改善で賃料上昇に拍車

2014年10月度の東京主要5区の平均空室率(基準階床面積100坪以上のビルで算出)はさらに今月も改善され、5.63%(前月比▲0.14ポイント)となった。これで15ヵ月連続となる。

東京主要5区のうち最も空室率が改善した港区は、他エリアからの大規模な移転など大型成約が多かったことから、6.53%(前月比▲0.50ポイント)と、2009年7月以来、5年3ヵ月ぶりに6パーセント台を回復した。

次いで空室率の改善を示した中央区では、大型解約も見られたが、成約件数が多かったことにより、5.24%(前月比▲0.43ポイント)となった。一方で、千代田区は5.42%(前月比+0.08ポイント)とわずかに上昇する結果となった。また、新宿区は5.43%(前月比+0.27ポイント)、渋谷区は4.21%(前月比+0.20ポイント)とそれぞれ上昇した。これは、成約件数が少なかった影響や募集停止中物件の募集再開が要因と見られる。

推定成約賃料(基準階床面積100坪以上300坪未満のビルの坪単価/共益費込み)については、空室の減少した物件での募集賃料の引き上げや成約価格の底上げが見られたため、17,214円(前月比+222円)と、2ヵ月連続の値上がりとなった。

オフィス市況は順調に改善を続けているが、今夏以降、大型物件や大規模な新規募集が少ない状態が続いている。一部エリアではその影響も表れ始めている。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では、500坪以上の大規模物件の成約が多かったが1棟募集などの大規模な新規募集もあったことから、空室率は前月から微増となった。推定成約賃料は低価格帯の成約が多かったことで賃料が底上がり18,000円台に達した。丸の内エリアを中心に空室は改善している。また、値ごろ感のある大規模な物件について、成約が相次いでいる。
その一方で、高価格帯物件については動きが鈍く、二極化している。

東京・新宿区

新宿区では、昨年秋から続いてきた空室率の大幅改善の反動からか西新宿エリアを中心に中規模の新規募集が増加している。いずれの物件でも賃料水準は前回募集より高い水準となっている。

大阪市・中央区

「大阪丸紅ビル」や「心斎橋プラザビル本館」での200坪を超える解約があり、空室率を上げる結果となった。また、供給が過去1年間で1番となったことも一因と見られる。推定成約賃料は、300坪以上の大規模物件での値上げが影響して上昇につながった。梅田エリアに転出する傾向が顕著で、その影響から今後も空室率は上昇していくものと思われる。

大阪市・北区、西区、淀川区

大阪市の北区、西区、淀川区では、いずれの区でも複数の大型成約が見られたことにより、空室率が改善することとなった。推定成約賃料は、比較的高価格帯の物件に成約が見られたものの、募集物件中の低価格帯物件の割合が増加したことが要因で値下がりした。成約件数が増加していることから、オフィス市況は緩やかな改善傾向が続くものと推測される。

東京・中央区

中央区では、メーカー等の業績回復の動きから拡張移転が多かったことが要因となり、空室率は2ヵ月連続で改善となった。
推定成約賃料は東京駅八重洲口周辺の好立地物件を中心に成約が多かったことで微増した。京橋、日本橋、三越前を中心に新築物件への引き合いや成約が多く、成約面積が供給面積を上回っている状況。
また、茅場町、人形町、小伝馬町近辺でも空室が改善していることから、一部の優良ビルなどで賃上げが予想される。

東京・渋谷区

渋谷区では、募集物件が少なく、成約が少ないことから、空室率は上昇。依然として4パーセント台の低水準を推移している。一方で賃料値上がりの動きは激しく、あまりの高騰についてくることができないテナントも多い。

神奈川・横浜市

横浜市では、これまで改善傾向にあった空室率がここへきて上昇を示した。推定成約賃料については、前月から横ばいを推移している。要因としては、新規募集が少なく、その一方で成約件数も少なかったことによると推測される。また、成約についても小型物件が中心で大型物件の動きは少なかったこともある。また、関内エリアにおいては、募集棟数が多く、こうした物件の築年数が古いことが空室率上昇につながったと見られる。

愛知・名古屋市

名古屋市では、名古屋駅周辺エリアで自社ビル建設による大型解約や、複数のエリアでも大型解約が要因となり、空室率が9ヵ月ぶりに上昇となった。大型解約が重なったことにより空室率が上昇しているが、テナント企業の拡張ニーズは依然強く、オフィス市況の回復基調は今後も続くものと見られる。推定成約賃料は、幅広い物件で賃料の見直しが実施されたことにより下降した。

福岡・福岡市

福岡市では、大型解約の影響などにより、空室率が若干の上昇となった。大規模ビルでの空室率の改善が進んだことで、成約、新規募集ともに中・小型の動きが中心となってきている。ますます大規模ビルに品薄感が広がっており、中・小型物件への需要も増加するものと見られる。推定成約賃料は、大型物件や優良物件を中心に賃料の値上がりが続き、このことにより、全体として上昇傾向を示している。

東京・港区

港区では、浜松町エリアと青山エリアで3,000坪超の大型の成約があったことから、空室率が5ヵ月連続の改善となった。2009年7月以来5年3ヵ月ぶりに6パーセント台を回復。また、赤坂、六本木、新橋、浜松町、田町、品川と港区全域で500坪以上の大型成約が複数件あったことが空室率下降の要因と見られる。
大型案件も多く聞かれており、今後も改善傾向が続くだろう。推定成約賃料は成約が多かったこともあって下降した。

東京・その他

豊島区は、空室率が2パーセント台の低水準であり、大型物件の動きがほとんど見られない。品川区は、特に大きな動きがない月だったが、五反田・大崎エリアの築年数の浅い大型物件に移転需要が集まり始めている。

今後の成約動向に期待したい。台東区は、浅草橋方面に大型成約があり、空室率は大きく改善した。秋葉原、御徒町、浅草橋エリアでの大型物件には引き合いや成約などの動きが出ている。今後は空室率の趨勢が注視される。江東区では、東西線沿線でまとまった面積の成約が見られたほかは、大きな動きは少なかったため、空室率と推定成約賃料の変動はわずかだった。今後、主要区での空室率改善の影響で、引き合いが増える可能性がある。

北海道・札幌市

札幌三井JPビルディングの二次空室の影響や賃料相場の下落が見られない。現在も大型区画の動きが活発なため、空室率の改善が予想される。賃上げの動きも出てくる可能性がある。

宮城・仙台市

大型移転があった影響で空室率が改善し、成約面積もここ半年では最も多くなった。また、仙台駅前エリアの物件を中心に賃料単価が上昇しているが、一部物件に限られているため値上がり幅は微増となっている。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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