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market エリア市場動向

各エリア毎に、空室率や賃料推移などのマーケット状況を公開しています。

1月

16

2015

空室率は5 パーセント台を堅持し、改善が続くものの賃料上昇はわずか

2014年11月度の東京主要5区の平均空室率(基準階床面積100坪以上のビルで算出)は5.61%(前月比▲ 0.02ポイント)となり、連続改善が16ヵ月に更新した。

そのなかで最も空室率が改善したのは千代田区で、大型空室物件への移転や同じビル内での増床があったほか、中規模の移転が複数あったことが要因となり、5.26%(前月比▲0.16ポイント)となった。次いで空室率が改善した港区は、新築ビルでの大型移転が見られるなど成約件数が多かったものの、大型解約があったため、6.50%(前月比▲0.03ポイント)とわずかな下降にとどまった。

一方、他エリアへの統合移転による解約などがあった渋谷区では、4.53%(前月比+0.32ポイント)と上昇した。成約が少なかったことに加え、新規募集がほとんどなかったことが影響を及ぼしたものと見られる新宿区では5.49%(前月比+0.06ポイント)、また同じような理由で中央区においても5.28%(前月比+0.04ポイント)と上昇している。

オフィス市況は堅調に推移しているが、空室率の改善が進んだことで移転先確保が難しくなるケースがいくつか見られる。

推定成約賃料(基準階床面積100坪以上300坪未満のビルの坪単価/共益費込み)は、17,270円(前月比+56円)となり、3ヵ月連続の値上がりとなった。前月に引き続き、新規募集物件での賃料引き上げが続いたためと思われる。

詳しく見る

  • 東京・千代田区
  • 東京・新宿区
  • 大阪市・中央区
  • 大阪市・北区、西区、淀川区
  • 東京・中央区
  • 東京・渋谷区
  • 神奈川・横浜市
  • 愛知・名古屋市
  • 福岡・福岡市
  • 東京・港区
  • 東京・その他
  • 北海道・札幌市
  • 宮城・仙台市

東京・千代田区

千代田区では、大規模物件等の成約が多かったが、二次空室で1000坪以上の大規模物件の募集があったため、大幅な改善には至らなかった。賃料は成約が多かったこともあって値下がりした。ただし、東京駅中心に賃料が値上がり傾向を示している。値ごろ感のある秋葉原から御茶ノ水かけてのエリアで、大規模な物件の成約の動きが活発に見られる一方で、高価格帯物件については動きが鈍く、二極化している。

東京・新宿区

新宿区では、空室率が2ヵ月連続の上昇となった。賃料は2ヵ月連続で値下がりしているが、稼働率の高まっている西新宿の超高層ビルを中心に値上がりが見られている。また、移転ニーズは引き続き活発である。

大阪市・中央区

「心斎橋プラザビル本館」の約100坪の解約を筆頭に、今月も大型の解約が多かった。それでも、供給が少ない状況下で、中央区内での動きが多かったことが影響して、空室率は若干ではあるが改善している。今後、他区から流入が見られないため、空室率は横ばいが続くと思われる。賃料については、大規模物件を除いて上昇傾向にある。

大阪市・北区、西区、淀川区

淀川区の「新大阪セントラルタワー」をはじめ、北区の「第2吉本ビル」、「中之島ダイビル」、「梅田スカイビル・タワーウエスト」、西区の「土佐堀INビル」などで大きな成約が見られたことで、空室率が改善した。特に淀川区では4パーセント台の低水準となった。賃料については横ばい状態ではあるが、オフィス市況は緩やかな改善傾向が続いている。

東京・中央区

中央区では、今月度の供給および成約がともに少なかった。年末に向け企業の移転に対しての動きが鈍ったことが要因で、一部の日本橋界隈の大型物件で成約があったのみとなり、空室率は2ヵ月ぶりに微増となった。賃料については、上昇傾向にあり、今後も徐々に上がっていくと思われる。同じビル内での借り増し案件が多く、新規募集が出てこない状況にある。そのため、立地の良い物件への引き合いが多く見られる。

東京・渋谷区

渋谷区では、他エリアへの統合移転や募集停止物件の募集再開等が重なったことで、空室率が上昇傾向にある。まとまった空室予定は今後もなく、品薄感が強い。また、新規募集物件は軒並み高い賃料を提示している。

神奈川・横浜市

横浜市では、空室率が前月と比べ微減となった。推定成約賃料については、前月とほぼ横ばいとなっている。目立った動きとしては、一部の大型物件においてまとまった成約があったほか、中小規模の成約が散見されたくらいで、前月に引き続いて新規募集が少ない状況となっている。このエリアへの米国アップル社の研究開発拠点が開設されることが明らかになった。これが呼び水となり、企業進出が増えるものと期待がかけられている。

愛知・名古屋市

名古屋市では、同じビル内での増床案件や同じエリア内での拡張移転が数多くあったことに加え、複数の大型成約があったことから、空室率が2ヵ月ぶりに改善した。また、どのエリアでも低価格帯の物件の成約が多数あったことから、賃料水準が上昇した。テナント企業の拡張ニーズは依然強いものの、空室率の改善とともに一部のエリアや価格帯には品薄感が広がりつつある。

福岡・福岡市

福岡市では、新規募集が少なかったところに大型成約が見られたことで、空室率は6パーセント台前半まで回復した。このことにより、物件確保が難しい大型案件の動きは減少傾向にある。
一方で、小型・中型の動きは堅調であり、今後も空室率改善が進むと考えられる。賃料は一部の募集物件で見直しが行われたことにより、大きく値下がりした。しかし、これは一時的なもので、優良物件を中心とした賃料値上がり傾向は続くと思われる。

東京・港区

港区では、田町駅周辺エリアで3000坪、品川駅周辺エリアで1000坪の新規募集があったが、それを上回る1000坪を超す案件などの大型物件の成約が複数あったことで、結果として空室率を下げている。これにより7ヵ月連続の改善となった。
賃料は、高額物件の新規募集が多かったことが要因となり上昇している。大型の二次空室の募集も始まり、今後も大型案件の引き合いが多くなることが予想される。

東京・その他

豊島区は、依然として2パーセント台の低水準の空室率を堅持している。今後、豊島区役所の新庁舎竣工による移転に伴って、空室が出る見込みだが、市況に与える影響は軽微と思われる。品川区は、「品川シーサイドタワー」で大型移転があり、空室率は改善している。なお、賃料は微増にとどまっている。
今後、五反田・大崎エリアでの移転に伴う大型の二次空室が複数出ると予想されている。台東区は、大きな新規供給がなく、若干の動きがあった程度で空室率は微増となった。江東区では、豊洲エリアで大型契約があった影響から、空室率が4ヵ月連続の改善を見せた。また、賃料も上昇しているが、実情としては好転していないとする見方もある。

北海道・札幌市

来年1月に竣工予定の「明治安田生命札幌大通りビル」では、徐々に成約が進んでいる。既存ビルでも引き合いが増えており、空室率は緩やかに改善が進むものと考えられる。これに伴い賃料は上昇すると思われる。

宮城・仙台市

市場は活発に動いているが、大型解約の影響で全体としては微増となった。賃料は駅前などで上昇しているが、全体としては苦戦物件が多く横ばい。移転による二次空室が大量に出ることもあり相場の変動が予想される。

market

空室率

推定成約
賃料

札幌

3.50%
0.04pt

8706円
204円

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仙台

7.68%
-0.27pt

8708円
-195円

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東京

3.67%
-0.06pt

18456円
+6円

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名古屋

6.10%
-0.18pt

10692円
108円

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大阪

5.89%
-0.42pt

9200円
-313円

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福岡

4.00%
-0.29pt

9403円
-83円

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2016/8/25/更新 現在

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